2015楼市涉险闯关政策护航 部分一线城市房价暴涨

来源:北京商报 2015-12-31 09:01

时代在变,楼市亦在变。2015年,行业下行趋势已定,中小房企难以为继,龙头房企踽踽而行。更有资本当道,金融大鳄来袭,传统地产行业正遭遇前所未有的侵袭……货币、行政手段多样,各地纷纷解锁限购樊笼,北京为首的一线城市2015年可谓涉险闯关,部分地区甚至迎来房价久违的暴涨。但三四线城市依旧深陷库存高企的泥沼。

当龙头房企业绩再创新高,退出、转型、多元化……开始成为中小房企或主动或无奈之选,不断寻求创新突破的开发商们决定放手一搏,“互联网+”风口里更站满了排队的房企,等待占卜未来的命运。年终,去库存成为国家经济战略重要一环。对于转型关键期的中国楼市而言,2016年的走向至关重要,是否还有新一波政策酝酿?楼市能否持续升温?回首2015年地产行业的点滴与细节,可以让我们共同猜想2016年楼市走向的一二。

政策加码势在必行

2015年是中国楼市剧变的一年,更是不折不扣的政策年。从央行五次降息到二三线城市取消限购;从降低二套房首付比例到户籍改革挂钩去库存,中央对房地产管理释放出更多宽松的信号。这一年,在持续的政策利好下,房贷利率创十年来最低。

对大多数三四线城市而言,去库存的压力依然明显,年末中央经济工作会议明确提出要化解房地产库存。政策一直是左右中国楼市走向的关键因素。由此,2016年悬念之一就是政策是否还会进一步松绑。

未来单纯依靠短期宏观政策难以刺激更大需求,应从需求与供给、长期与短期等方面综合发力。从年终中央提出去库存战略来推测,明年刺激销售政策进一步加码已经明确。

推行不动产登记

2月26日统一的不动产登记簿证样本正式对外公布。新证启用后,以前的簿证继续有效,新证按照不变不换的原则,权利不变动,簿证不更换。依法办理变更、转移等登记工作时,逐步更换为新的不动产登记簿证。

猜想:不动产统一登记制度,一方面有反腐意义;另外也将建立起全国统一的数据库,为未来征收房产税提供数据基础。

降息降准

自去年11月以来,央行6次降息、5次降准,平均接近每两个月就降一次,贷款基准利率由原来的6.15%降至4.9%,下降幅度高达25.5%。这已经是近十年来的最低水平。其中,公积金贷款利率更是“历史最低”。

猜想:货币手段向来是最有效的调控方式之一。2016年内再度降息、降准恐怕将不是小概率事件。

降首付

3月30日,央行发布通知,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,首付款比例调整为不低于40%;使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,首付30%。

9月1日,住房城乡建设部、财政部、中国人民银行通知,拥有一套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的,最低首付款比例由30%降低至20%。

9月30日,中国央行和银监会联合发布关于房地产业的重大政策,在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于25%。

猜想:无论是“3·30”还是“9·30”新政,主要目标之一是降低购房门槛。一旦2106年去库存效果不明显,进一步降低二套房首付门槛,甚至彻底放开二套房购买条件也绝非想象。

降税费

3月30日,中华人民共和国财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,通知要求自3月31日起,个人住房转让营业税免征年限由五年恢复至两年。个人将购买不足两年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买两年以上(含两年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买两年以上(含两年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

猜想:盘活存量房市场对促进楼市活跃效果显著,降低税费可能还会有相应动作。

鼓励异地贷款

9月30日,住建部、财政部和央行联合发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》。10月8日起,全面推行公积金异地贷款业务,有条件的城市要推行住房公积金个人住房贷款资产证券化。

松绑“限外”

8月27日,六部委联合发文宣布调整房地产市场外资准入和管理政策。通知明确了有资格的境外机构和个人可在中国境内购房。这是“限外令”自2006年颁布以来,首次在全国范围内松绑。

去库存“升级”

12月18日-21日,一年一度的中央经济工作会议在北京举行,此次会议后“供给侧改革”成为了热词,楼市去库存也升级为“国家任务”。并将农业转移人口等非户籍人口在就业地落户、鼓励各方购买库存商品房出租、鼓励房企降价,以及取消过时的限制性措施等手段一并祭出。

猜想:围绕着去库存这个核心,一系列配套政策“大招”明年随时都可能会被管理层放出。

疯狂的土地危险的未来

随着12月28日北京年内最后一宗地成功拍出,北京首开中晟置业有限责任公司以12.6亿元,摘得北京市顺义区仁和镇地块。北京2015年土地市场收官,年内总土地出让金高达2032亿元,仅次于2013年上海创造的2263亿元土地成交总额纪录。

供应量方面,2015年全年北京共计出让109宗土地,环比减少22%;出让地块的建设用地面积合计706.8万平方米,规划建筑面积1511.5万平方米,同比分别减少25%、9%,这一土地成交量也创造了近八年的新低。

从平均楼面价看,同比上涨幅度高达19%,溢价率也创造了历史最高。实际商品房住宅部分的平均楼面单价已经高达3.8万元/平方米。其中,北京地王频出,樊家村地王拍出7.5万元的历史最高楼面价。地王成为贯穿全年土地市场的关键词。今年住宅用地仅成交50宗,剔除配建之后,实际楼面价超过3万元/平方米的多达26宗,占比高达52%。

2015年土地市场可谓逢拍必火,特别是2015年下半年“疯台”、“东霸”频出“地王”。丰台区今年成为北京市最大的土地供应区,全年共计出让15宗土地,其中6宗土地排名年内北京土地出让金总额的前十位。

另外值得关注的是,民企与央企国企“抱团”拿地在成为土地市场常态的同时,房企“分手”事件也频频出现。面对地价的疯狂上涨,房企对后市的预判正出现分歧。

猜想:北京土地成交量创新低与成交价格创新高形成强烈反差,供需矛盾进一步突出。2016年政府恐怕将在供应数量上有所改观,但恐怕明年仍无法改变地王频出的现实。

后豪宅时代的竞争

楼市回暖明显受政策影响,年内北京新房成交呈现非常态化成交。截止到12月15日,北京纯商品房住宅签约51424套,还有半月预计全年的成交量将在5.4万套左右。

成交均价在29457元每平方米。同比2014年上涨了9.7%,成交额也达到了1930亿元,整体看算是一个大年。

但与往年楼市旺季“金九银十”不同,北京楼市9月、10月销售平淡,供需双向疲软;同时,与一二线城市房价回暖、上涨的趋势相反,三四线城市依旧面临库存严重积压的困境。

值得关注的是,随着地王频现,近年来的地王项目今年的陆续上市令北京豪宅市场火爆,10万元/平方米以上顶豪成交接近去年10倍,2015年被业内人士称为“豪宅元年”,特别是一线城市北上广的“豪宅元年”。

截至目前,北京单价10万元以上的顶豪预计全年将达到250套,去年全年成交仅为24套。北京单价6万元、10万元,总价1000万元以上的豪宅,成交全都创新纪录。截至今年11月,上海单价超10万元的顶豪已成交490套,超过过去三年的年度成交之和。

在这样的疯狂即将结束之时,中赫万柳书院和融创使馆壹号又纷纷成交了一套单价超过20万元/平方米的项目,把豪宅的纪录再次推向了一个顶峰,这对于明年排队上市的豪宅而言不知道是好还是坏。

预测:与今年的豪宅元年相比,2016年将是豪宅转折之年,随着豪宅供应井喷,以及后续地王逐渐入市、豪宅需求有限,必将导致豪宅项目出现分化,明后年部分豪宅可能面临生死考验。

有人的地方就会有江湖

2015年的地产江湖彻骨寒冷。最后的大佬首创刘晓光隐退;行业明星毛大庆出走万科;佳兆业陷破产危机,孙宏斌、郭英成收购之争;复星地产郭广昌“失而复还”;年末“万宝”股权大战让“地产英雄”王石在地产金融时代陷入无奈。

2015年的地产江湖似乎比以往多了更多的纷争与无奈,然而众多争议的背后,人们依旧可以看见地产人的情怀和智慧与理性之光。

最后大佬离开

京城地产元老级人物、曾任首创集团董事长的刘晓光,三个月前正式宣布退休。随着地产黄金时代的结束,昔日叱咤地产风云的江湖大佬级人物已多数淡出。

与任志强频繁亮相各类行业活动不同,现年60岁的刘晓光投身环保和新能源领域的创业。据爆料,刘晓光正在参与一个叫“北方吉光”的创业项目,该项目专注于电动汽车充电网络建设及运营,目前已经推出一个叫“充电侠”的产品品牌。

点评:新能源汽车是大趋势,但充电问题一直是制约发展的最大瓶颈。从地产行业退休的刘晓光,在新的领域也许可以做得更多。

毛大庆出走创业

今年3月,被离职传言围绕已久的毛大庆在讲述了自己在万科的六个遗憾之后,选择转身离开。

毛大庆离任后,将以外部合伙人身份,继续为万科发展提供建议和助力。万科将以财务投资者身份支持毛大庆的优客工场。

点评:行业下行,即便是龙头万科也面临巨大的压力。作为龙头公司的北京领路人,毛大庆以46岁高龄放弃近千万人民币高薪和半生打造的顶级职业经理人荣誉出来创业,其挑战自我、拥抱风险、追求梦想的精神值得敬佩。

佳兆业生死轮回

从去年底到今年初,佳兆业因有多个项目被深圳规土委“锁定房源”。之后12月中旬包括董事会主席郭英成在内的四位高管相继辞职,郭英成的辞职触发了一项融资协议包含的强制性提前还款条文。佳兆业未能在郭英成辞职生效的2014年12月31日前偿还一笔涉及本金4亿港元及应付利息的贷款,由此引发了连环债务违约。此后,山雨欲来风满楼,佳兆业境遇步步恶化,最终被传“破产重组”。而后,融创中国与佳兆业展开收购谈判,成为行业一大热点。但事与愿违,谈判失败,孙宏斌再度铩羽。

点评:一年之内由生到死,再由死到生,佳兆业可谓前无古人。随着房源不断解锁,以及境外债务重组的最新推进,轰然倒地的佳兆业正在试图起身。融创在历经两次收购失败案之后,终于在谈判桌上取得斩获,先后收购中渝、天朗、雨润项目即股份。

王石理想与“万宝”大战

年终岁末,万科与宝能系的股权之争成为整个行业的焦点所在。

近几个月里,“宝能系”在深圳与香港股市悄然买下了万科逾20%的股份。

已经淡出万科管理层的王石强烈谴责宝能的增持行为,并担忧宝能将毁掉万科的品牌。万科于12月18日申请股票停牌,暂时阻止了宝能的增持行为。王石表示不会实行“毒丸计划”,所有股东的利益会得到保护。此外,任何新的股权配售都需要超过2/3的万科投资者批准。

截至目前,双方尚未妥协。

点评:这是新资本势力与传统企业的争夺。员工不到300人的宝能通过增持股票,成了员工过万的中国房地产首席房企第一大股东,本身就充满了想象。但不论是资本挑战理想,还是稳健比拼激进,“万宝”之争都将被写入历史,成为中国资本市场的解决案例。返回温州365淘房>>

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